- Какво е скица на имот?
- Какво е подробен устройствен план?
- Какво е виза? Кога и защо е необходима?
- Как да получа разрешение за изработване на подробен устройствен план?
- Искам да започна строителство. С какви документи трябва да разполагам?
- За кои обекти не се изисква Разрешение за строеж?
- С какви документи трябва да разполагам, за да получа разрешение за строеж? Мога ли да получа разрешение за строеж без да разполагам с инвестиционен проект?
- Какво представлява инвестиционния проект?
- Какъв е редът за одобряване и съгласуване на инвестиционен проект?
- Имам разрешение за строеж, но не съм започнал строителство. В сила ли е разрешението за строеж и до кога?
- Към кого следва да се обърнем в случаи на незаконно строителство?
Скицата е извадка от действащият кадастрален и/ или регулационен план на населеното място с границите на поземления имот. В случай, че имотът е в строителни граници, то скицата се издава от община град Добрич, а в случаите, когато не е в строителни граници, скица се издава от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК).
Подробните устройствени планове (ПУП) определят конкретното предназначение, начин и характер на застрояване и устройствените показатели за отделните поземлени имоти. Предвижданията на ПУП са задължителни и трябва да се съобразим с тях при проектирането.
Виза се издава от Главния архитект на общината и представлява копие/ извадка от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти. Визата е необходима за започване на проектиране. Изключение правят обектите на техническата инфраструктура, за които не се издава виза за проектиране.
За получаване на разрешение за изработване на подробен устройствен план е необходимо да се подаде заявление, придружено с копие на документи за собственост, при необходимост удостоверения за наследници, копие от актуална скица от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, скица-предложение и задание на възложителя.
Строителството се извършва, само ако е разрешено, съгласно закона за устройство на територията. Когато става въпрос за обект, който има характеристиките на строеж, е необходимо да бъде издадено разрешение за строеж от Главния архитект на общината. За издаване на разрешение за строеж е необходимо да се подаде заявление, придружено от квитанция за платена такса и одобрен инвестиционен проект.
Разрешение за строеж не се изисква за обектите по чл. 151, ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), а именно:
- текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации;
- текущ ремонт и поддържане на елементите на техническата инфраструктура, с който не се променят трасето и техническите характеристики;
- оранжерии с площ до 200 кв. м, леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни;
- подпорни стени с височина до 1,20 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
- изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1,00 м и с площ до 30 кв.м.;
- остъкляване на балкони и лоджии;
- надгробни паметници, надгробни плочи и кръстове с височина до 3,00 м;
- теренна консервация на недвижими културни ценности;
- консервация и реставрация на фасади и на художествени елементи и стенописи в интериор на архитектурно-строителни и художествени културни ценности и консервация на археологически недвижими културни ценности;
- монтаж на сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради;
- леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,60 м в рамките на поземления имот;
- градински и паркови елементи с височина до 2,50 м над прилежащия терен;
- изграждане на физическа инфраструктура, за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в имоти - частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване;
- изграждане на сградни водопроводни и канализационни инсталации и водопроводни и канализационни мрежи, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти - частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до измервателните уреди на водопроводните отклонения за присъединяване към уличната водопроводна мрежа, съответно до ревизионната канализационна шахта за присъединяване към уличните канализационни мрежи;
- изграждане на електрически уредби и инсталации за ниско напрежение, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти - частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до границата на собственост на електрическите съоръжения;
- поддръжка, дооборудване и/или подобряване на елементи на приемно-предавателни станции, както и тяхната подмяна или допълване чрез монтаж или демонтаж на елементи от радиопредавателната система, с елементи и оборудване на същата или друга електронна съобщителна мрежа от същия и/или друг вид технология в същия или друг честотен обхват, при спазване на здравните норми и изисквания, в случай че не се налага да бъдат изпълнени изкопни работи и/или строително-монтажни работи, променящи конструкцията, вида на конструктивните елементи и/или натоварвания на съответните съоръжения, с оглед спазването на изискванията за механично съпротивление и устойчивост;
- парници с временна преносима конструкция, независимо от размера и формата, покрити с полиетилен, поливинил или друга подходяща материя, без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки;
- точки за безжичен достъп с малък обхват, които отговарят на изискванията, определени в Регламент за изпълнение (ЕС) 2020/1070.
Не се изисква Разрешение за строеж и за преместваеми обекти за търговски и други обслужващи дейности като: павилиони, кабини, маси и др. Такова не се изисква и за рекламите, информационните и монументално-декоративните елементи, а също и за елементите на градското обзавеждане – спирки на масовия градски транспорт, скамейки, осветителни тела, съдове за събиране на отпадъци, чешми, фонтани, часовници и други подобни, които не са трайно свързани с терена. За тези обекти се изисква Разрешение за поставяне.
За различните категории строежи се изискват различен обхват от проекти.
За обекти VI-та категория може да се издаде разрешение за строеж без инвестиционни проекти, но с инженерни становища, в зависимост от конкретното предназначение на обекта. Обекти VI-та категория са:
- постройки на допълващото застрояване, с изключение на постройките, предназначени за производство, обществено обслужване или търговия и постройките по чл. 151, ал. 1 от ЗУТ;
- монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от Главна дирекция "Инспекция за държавен технически надзор";
- реконструкция или основен ремонт на покриви на сгради, разположени в имоти - частна собственост, отредени за ниско жилищно застрояване, без изграждане на нови стоманобетонни плочи, без промяна на височината и предназначението на подпокривното пространство;
- басейни с обем до 100 куб. м в оградени поземлени имоти;
- подпорни стени с височина от 1,20 м до 2,00 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
- някой временни строежи (по чл. 50, т. 1 и т. 2, буква "в" от ЗУТ);
- плътни огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м;
- временни открити паркинги, пазари за сергийна търговия, открити обекти за спортни дейности и площадки за игра, до реализирането на подробния устройствен план
- монтаж на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници с обща инсталирана мощност до 1 МW включително към съществуващите сгради в урбанизираните територии, в т.ч. върху покривните и фасадните им конструкции и в прилежащите им поземлени имоти;
- изграждане на физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в сгради, в т.ч. в режим на съсобственост или етажна собственост;
- изграждане на физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи от регулационната линия на имота, в който се изгражда, до входната точка на мрежата в сградата;
- оранжерии с площ от 200 кв. м до 1000 кв. м включително, без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки. стопански постройки със селскостопанско предназначение и строежи от допълващото застрояване;
За обектите от V-та до I-ва категория се изискват одобрени и зъгласувани инвестиционни проекти.
Инвестиционен проект е комплект от чертежи и текст и изчисления, предназначен за строителство на обекти. Инвестиционните проекти могат да се възлагат и изработват във фази “идеен проект”, “технически проект” и/ или “работен проект”. Обхватът съдържанието се определят от вида, предназначението, големината и местоположението на проектираните обекти. В зависимост от обекта, инвестиционните проекти могат да включват следните части:
- архитектурна;
- интериор и обзавеждане;
- конструктивна;
- водоснабдяване и канализация;
- електрическа;
- топлоснабдяване, отопление, вентилация и климатизация;
- енергийна ефективност;
- газоснабдяване;
- геодезическа;
- паркоустрояване и благоустрояване;
- технологична;
- пожарна безопасност;
- план по безопасност и здраве;
- организация и безопасност на движението;
- план за управление на строителните отпадъци;
- обща обяснителна записка;
- сметна документация;
- консервация, реставрация и експониране на недвижимите културни ценност;
- земна основа.
9. Какъв е редът за одобряване и съгласуване на инвестиционен проект?
След като за инвестиционните проекти е извършена предварителна оценка за съответствие (с приемане от общински експертен съвет по устройство на територията или комплексен доклад, съставен от лицензирана фирма-консултант), те се съгласуват и одобряват от Главния архитект и са основание за издаване на разрешение за строеж. За одобряване и съгласуване на инвестиционните проекти се подава заявление, придружено с проектите по всички части и изготвената оценка за съответствие.
Разрешението за строеж губи правно действие, когато:
- в продължение на 3 години от влизането му в сила не е започнало строителството;
- в продължение на 5 години от започване на строителството не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградата;
- в продължение на 10 години от започване на строителството на елементи на техническата инфраструктура то не е завършено или не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите за обекти I и II категория, за националните обекти, за обектите с национално значение и за обектите с първостепенно общинско значение.
Строежите, за които разрешението за строеж е загубило действието си, могат да бъдат осъществени след презаверяване на разрешението за строеж в тримесечен срок след изтичане на съответния срок на валидност. Разрешението за строеж може да се презаверява само веднъж - за подновяване на срока за започване на строежа или за подновяване на срока за завършване на строежа. Одобреният инвестиционен проект губи правно действие, ако разрешението за строеж не бъде презаверено, както и когато презавереното разрешение за строеж е загубило правно действие.
Жалбите или сигналите за незаконно строителство следва да се адресират до Кмета на общината, за строежи от VI-та до IV-та категория и до РДНСК, за строежи от III-та до I-ва категория.
